上海楼市战术正在默默蜕化导向
上海后面会出什么国策。
其实我不知道。
包括上海后面会不会出国策,其实我也没有答案。
但是可以从上海最近颁布国策的趋势和方向,窥视出整体的国策变化的脉络和轨迹。
从而给自己多一个心眼。
关于将来国策会什么导向,集中在哪些领域什么维度有可能产生。
这个是作为一个普通个体可以试着了解的内容。
今天(Today)这篇文章也是基于这个脉络产生。
再次申明,非常非常非常主观的个人意见。
对了就是运气好,错了也是非常的正常。
最近其实有两个小新闻(News)其实值得我们(We)注意。
都是关于7090的。
一个是年初的时候上海土拍在土拍细则上大家发现。
最近对于土地出让90平米小户型的配比没有了要求,转而调整为120平米。
另一个是最近深圳传闻,取消对于小户型的面积要求。
这两则新闻(News)放在一起,让很多人感觉小户型为主的时代要过去了。
当然消息归消息。
但是在消息背后,上海楼市将来的侧重点中心是什么,这是我今天(Today)想和大家表达的。
01
不管是取消7090还是弱化7090,我们(We)首先得知道为什么上海在之前制定7090国策。
那时制定的核心背景是:
当整个行业市场快速上行,但是整体供应量跟不上的时候,通过国策阶段强行确定压缩单套户型面积的方式。
从而增加每块地的整体套数供应量。
从而达成整体市场套数供应量的稳定。
所以7090国策的背后话术,各位可以理解为:让尽可能多的人买到房子。
那现在为什么放松?
首先我们(We)需要,这是一个在土地端的TO B的国策,所以国策的目的本身不是为了刺激楼市。
更多的倾向于影响整个房地产产业结构的变化。
而放松7090的逻辑其实也很容易理解:
就是在保证完整土地出让面积的同时,可以降低市场整体的套数量,从而增加市场改善房源的数量。
各位可以感受下前后语境和背景的不同了么?
换句话来说,也就是整体土地面积和土地出让金不大变化的同时,可以让市场套数降低,单套面积上升。
所以这一次调整的本质就在于,更好的保一手市场。
保一手的目的有很多,因为一手市场在舆论端更加敏感,一手市场背后也牵扯到土地市场,同时也是整个行业的信号源。
但是,我觉得还不止于此。
02
这背后的切中点是什么?
一句话:开发商的信心。
其实这本质上是很长以来的客户反映。
在市场普遍需要三房类产品但是又卡着90平米的时候,这十来年行业里产出了大量的90平米小三房产(Real Estate)品。
伴随着这样的产品越来越多的交付,出现严重同质化的同时,客户反噬也越发的明显。
就是过于紧凑的户型没办法满足生活(Life)的需求。
并且一个标准层如果全是小户型对于整个空间布局也产生了影响,直接决定了社区品质。
换句话来说,小户型没办法达成真改善。
所以对于7090国策的调整其实也就意味着,开发商可以更加市场化的做产品。
因为当下市场不是没有购买力,而是所有购买力都集中去到了置换。
包括最近不知道各位有没有发现,预售证的价格也开始逐步放开。
这也就意味着决定品质的成本空间和面积空间都给到足够的尺度,从而激活真正满足市场需求的产品。
这是行业内的本质性变化。
而且肉眼可见的,将来整个土地市场出让的土地区位也会越来越好。
所以这金三角的结合下,将来3年整个上海的楼市项目产品力段位会快速提升。
这是整个城市需要的,也是将来行业希望(Hope)引导的。
所以这样的TO B国策对于上海来说,很明显就是要对外发出一个强烈信号:
行业会创造一个更好的营商环境,希望(Hope)更多的房企参与上海城市开发。
这件事会形成雪球效应吗?
我目前(Currently)来看会是如此,一来目前(Currently)全国其他城市的楼市普遍不如上海健康(Health),二来当下参与上海项目开发的房企都能稳健运营,也赚到钱了。
所以现在是不是在上海买房最好的时候我不知道。
但是现在一定是在上海买地的最好时候。
各位金主们可以认真考虑下这个话题,有兴趣来拿地的可以来找我。
03
而创造好的营商环境背后,上海这个城市的诉求是什么?
其实也是希望(Hope)能够招商引资,吸引足够好产品力的企业。
包括大家看到这两年对于绿建三星,对于装配式住宅,对于历史(History)保护建筑,对于持有开发等等模块都有国策支持。
本质上也是希望(Hope)等到那些真正有好品质的房企。
而这背后,我个人认为是真正为了完成供给侧的变革。
就像当年7090国策的目的是为了让大家尽可能的买到房子。
将来整个TO B国策的目的就是让整个供应量完成结构性转变。
这个转变不仅仅在于调整面积段,也是调整品质段,更是调整品牌段。
产品同质化不是一个简单的数学题,更是对于整个行业信心的底层影响,所以需要系统化解决。
而这里面的深藏含义,其实也是为了解决资产流通问题。
各位是否认真的想过这个问题,当整体房价不再快速上涨的背景下,将来我们(We)的家庭资产如何更好的流通。
以及,
过去那些小户型以及标准化的产品,是否能够对应市场的变化。
我觉得上海有在认真的思考这个话题。
这两个月我都在全国各个地方调研,各位知道我看到什么吗?
从广州、武汉、成都、杭州、苏州……每一个城市的当地顶尖楼盘都在吸纳上海购买力前往。
而且惊奇(Surprised)的是,全都吸引成功(Success)了。
而这背后正是他们(They)在供应足够好的产品,从而弥补上海楼市过去5年高端产品力的空缺。
这背后的原因我按下不表,但是很明显对于上海楼市而言,此时想要试图扭转这个局面。
04
对于上海来说,将来整体的国策市场也会进入双轨制模式。
就是TOB国策和TOC国策双向发力。
TOC为了更好的激活需求,TOB是为了完成供给侧变革。
以此为发力点,从而在供需两侧对于整个行业进行(Carry Out)改变,并且这件事正在同时发生。
人人都说行业在转型,这背后也同样会有国策的力量。
当然这二者也有区别,TO C国策会越来越明牌,让每一个普通个体都清晰知道,但是TO B国策会相对低调内敛。
这背后也是希望(Hope)那些真正的实干企业得利,而不是成为投机企业的钻空子。
当然如果你还想知道怎么办。
我想了一下别无他法,
而作为一个普通个体,如何避免让自己掉入行业转换的缝隙里。
其实也没有什么办法,只有跟着时代走。
在上一个楼市时代,其实只要敢买,就是踩对红利趋势。
那么将来20年呢,希望(Hope)各位记得几件事。
1、敢卖,敢于把上个时代的房子卖了,敢于把多余的房子卖了
2、置换到符合下一个时代的产品
3、买到这个城市真正稀缺的面积段
以上三件事有先后顺序,各位量力而行。
当将来家庭资产不再有强烈的供需不对等关系下,所有的流通背后都是对于当下需求的某种满足。
这件事至关重要。
05
今年(This Year)开始,我在行业内反复高调的强调单盘主义。
这才不是所谓的情怀匠心,而是将来行业内真正趋势化的现象。
一个对的项目可以改变一家企业,一个对的项目也可以改变一个个体。
一定要多问问自己这是不是当下对的项目。
所有忽视这个趋势的从业者都会为此付出惨痛的代价。
好了,今天(Today)的文字我就写到这里,我们(We)改天再见(Goodbye)。
以上为正文,来自真叫卢俊
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